藤山流、不動産投資用語集

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藤山勇司(ふじやまゆうじ)
サラリーマン家庭の三男として生まれる。
大学卒業後、商社へ入社。在職中からサラリーマンとの兼業「大家さん」に挑戦。勤めていた会社が突如倒産し、失業。その後、専業「大家さん」に転身。現在はアパート・マンション87戸、駐車場などのオーナー。総資産4億7千万円強、毎月の不動産収入は350万円を超え、今もなおその資産は増え続けている。

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藤山勇司が所有する
代表的な不動産

●取得年月●所在地●取得時築年数●種別(部屋数、部屋タイプ)●利回(％)

●1993年8月●東京都足立区●築18年●鉄筋コンクリートアパート(1LDK)●12.6

●1994年6月●東京都江東区●築23年●鉄筋コンクリートアパート(2LDK)●13.2

●1996年5月●北海道札幌市●築15年●鉄筋コンクリートアパート(3LDK)●36.0

●1996年11月●北海道札幌市●築21年●木造貸家(3LDK)●60.0

●1996年11月●北海道札幌市●築14年●鉄筋コンクリートマンション(2LDK)●26.2

●1997年2月●北海道札幌市●築17年●鉄筋コンクリートアパート(1LDK)●31.6

●2001年12月●千葉県木更津市●築28年●木造貸家(3LDK)、土地、駐車場●64.1

●2003年7月●東京都江東区●築31年●鉄筋コンクリートマンション(1DK、1LDK、2LDK)●23.3

●2003年10月●北海道苫小牧市●築13年●木造アパート(1LDK)●57.8

所有物件の平均利回りは34.8％、驚異的な数字をたたき出している。

藤山流、不動産投資用語集


1	青色申告会	あおいろしんこくかい
正確な帳簿づけを元に事業運営を行う事業者の為の申告支援団体である。入会金及び月額会費は2000円前後である。無論全額経費となる。青色申告会に加入すると、無料で申告書類の相談を受けることができ複式簿記で記帳すると55万円の控除が受けられる。複式でない場合も10万円の控除が受けられるので、加入損は発生しない。収入となる項目家賃、敷金が収入となる。経費となる項目建物購入目的の残存借入金利。土地購入目的の残存借入金利（但し、不動産所得が赤字の場合は算入されない）。修繕費。広告費。仲介料。旅費交通費。通信費。申告経費（青色申告会費も含む）。固定資産税、都市計画税、（固定資産税と都市計画税の合計は年間家賃の約5％前後）

2	明け渡し訴訟	あけわたしそしょう
正式には建物明渡請求事件となる。訴訟の管轄は建物の固定資産税評価証明書の価格が140万円以下の場合は簡易裁判所、140万円を超える場合は、地方裁判所になる。訴訟の条件は、4ヶ月以上家賃を滞納していること。及びそれを証明する書類を用意できること。（賃貸契約書の写し及び振り込みのない預金通帳が有ればよい）入居者に送達証明付の内容証明を送っていることである。この内容証明の主題は「催告書」と記載すればよい。催告書の内容は、賃貸契約書の内容を記載すると同時に未払い家賃が継続していることを明確に記載しなければならない。そして重要なのは、催告書が到達して一定期間（到達後5日以上）を経過して尚、家賃を支払わないのであれば賃貸契約を解除する意思を記述していることである以上の準備が出来れば、裁判所に提訴。原告である「大家さん」が敗訴することはまずない。訴訟の書式は各裁判所で雛形を無料で配布している。この事件も弁護士の助力を必要としない。

3	洗い・建具調整	あらい・たてぐちょうせい
入居者の退去後、リフォームをかける必要のないことはままある。しかし、前所有者の生活臭等が入居者募集の弊害になる。よく行うのは、部屋の洗濯。通称「洗い」と呼ぶ行為である。「洗い」とは、天井や壁そして床を中性洗剤などで磨き上げる作業である。費用は概算で占有坪面積あたり2500円～4500円である。同時に建具の調整も実行することが多い。建具の歪み調整やレール調整が実際の行動になる。費用は一枚あたり、1500円～3000円である。

4	位置指定道路（公道）	いちしていどうろ（こうどう）
主に戸建業者が、管轄行政の指導の下に開発した道路で、俗称、開発道路と呼ばれる。宅地開発が終了した時点で管轄行政に所有権を移管する場合が多い。

5	依頼物件	いらいぶっけん
この物件もレインズには登録されない。売主もしくは、売主の代理人が特定の買主に買い取りを求める物件である。売却金額は相場の40％～60％。売主の所有する不動産だけでは、あまり価値がないか、売主が売り急いでいるために隣地の買主に買い取りを求める場合が多い。

6	大家さん	おおやさん
不動産を所有もしくは、所有者から借り受け対価を決めて他者（自然人もしくは法人）に貸し付ける者（自然人もしくは法人）。自然人とは法律用語で人のこと。対して法人とは法律により権利と義務が生じる組織のこと。法人には、株式会社、有限会社、合名会社、合資会社、財団、福祉法人、社団法人、市町村、県、国、特殊法人、宗教法人、非営利団体、組合、任意団体などがある。

7	解体工事	かいたいこうじ
リフォーム工事につき物なのが解体工事。解体工事には、天井から床まで解体する全解体とキッチンやトイレ等を解体する一部解体がある。全解体の価格の目安は、専有面積坪当たり１万５千円から2万円である。一部解体工事は工事毎に価格は変化するため一概に言えない。

8	買い付け申込書	かいつけもうしこみしょ
購入希望者が対象不動産を幾らの値段で（指値）いつ（時期）購入するという意思表示の為にある。提出するのは、売買仲介不動産業者。売買仲介不動産会社は買い付け申込書を売主もしくは売主サイドの仲介業者に提出し一定期間（3日～5日）売買の優先権を得る。通常、「白紙ローン条項」が付記されている。この条項はローン契約が成立しない場合は、買い付け申込者に違約金が発生することなく、申込みが消滅する内容となっている。

9	家具及び備品保険	かぐおよびびひんほけん
入居者の家具及び備品保険をかけるケースが多い。これは、入居者の行為により他の入居者に迷惑をかけた場合に支払われる保険である。費用は2年間の保険料が約2000円。入居者の負担でなされる。

10	確定申告	かくていしんこく
源泉徴収されるサラリーマンであっても年間20万円以上の別所得がある場合、確定申告をしなければならない。申告対象期間は、1月1日～12月31日。申請期間は通常、翌年の2月15日～3月15日までである。後天性「大家さん」は勿論、対象になる。確定申告をせずに済ますもぐりの「大家さん」はメインバンクを作ることは永遠にできない。何故なら、銀行が信用しないからである。又、純収入が残る場合は、年率14.7％の重加算税とともに5年間の所得税を徴収される恐れもある。

11	火災保険及び生命保険	かさいほけんおよびせいめいほけん
所有権移転前の火災は売主の責任になるが、所有権移転後の火災の責任は売主の重大な瑕疵（漏電など）がなければ、買主の責任になる。所有権移転時に火災などのリスクをカバーするために火災保険をつける必要がある。融資を実行した金融機関は加入した火災保険に質権を設定する。質権とは、火災が発生し保険が降りたら、金融機関がまず、債務の弁済にあてるという契約である。又、金融機関の中には対象不動産に設定する抵当権の他にローンの残債を保証する団体生命保険の設定を条件とするところもある。この団体生命保険は掛け捨てで一括払いが通例となっている。保険費用も安いので、加入するほうが得策である。

12	瑕疵による契約解除及び違約金の請求	かしによるけいやくかいじょおよびいやくきんのせいきゅう
買主は対象不動産を瑕疵がないことを前提に購入する。（瑕疵とは隠れた傷のこと）対象不動産の引渡し後に瑕疵が露見した場合、買主は売主と仲介業者双方に損害賠償請求を求めることができる。又、契約上の目的を達成できない場合は契約を解除し、同時に損害賠償を売主と仲介業者双方に請求できる。

13	ガス	がす
ガスが土地に引き込まれているかどうかも上記解説と同様である。確認方法はガス会社の埋設管確認の係りである。埋設管の明示は申請した翌日にファックスで送られる。但し、地方の場合には、都市ガス以外にもプロパンガスの宅配が完備されているので、神経質になる必要はない。

14	規模	きぼ
土地は登記簿上の面積、建物は延べ床面積そして間取りなどが記載されている。地目・用途地域・建蔽率・容積率、敷地権の別土地に関する制限が記載されている。マンションの場合、敷地権（土地の所有権持分がある場合）の場合には全体の面積と持分割合が記載されている。借地や地上権の場合には、その権利の別と契約残存年数が記載されている。

15	強制執行にかかる費用	きょうせいしっこうにかかるひよう
3LDKのマンションの場合でかかる費用は人件費も含めて35万円前後である。但しこの費用に弁護士費用は含まれていない。この程度の事務作業に弁護士は必要ない。全く無駄な費用である。

16	強制執行の断行	きょうせいしっこうのだんこう
強制執行そのものである。一定時間（長くても3時間）以内に建物内部の動産全てを運び出し、明け渡しを完了させる。必要な人区の費用、動産の保管費用は買受人の負担となる。裁判所には強制執行断行を専門に行う業者が登録されているので、執行官の意見に従うのも一つの手である。強制執行が終了した後は対象不動産の鍵を取替え、占有解除は終了となる。

17	強制執行の申し立て	きょうせいしっこうのもうしたて
強制的に建物の明け渡しを実行する公権力の実施である。

18	共用部清掃・共用設備維持	きょうようぶせいそう・きょうようせつびいじ
共用部清掃及び、共用設備維持はアパート経営に欠かせない。通常、清掃及び設備確認の頻度は2週間に一度である。費用は地域によって差はあるが、大体1棟あたり6000円（設備更新：蛍光灯取替え等）前後である。

19	競売物件	けいばいぶっけん
抵当権を実行することにより売却される物件である。最低売却金額は通常売買の30％～60％になる。競売物件は物件毎に物件明細書が作成され、万人に閲覧させ、期間入札によって買受人を決定する。物件明細書を作成するのは、裁判所の委託を受けた執行官である。執行官は物件の相場を調べ、占有者を調査し、債権債務を確認し、内部写真も撮影して最低売却価格を決定する。入札するには、最低売却価格の20％を現金で納付するか、金融機関の保証金支払い保証を添付して入札する。期間入札で入札がない場合は、開札後1ヶ月間、特別売却により最低売却金額で買受人をつのる。特別売却期間にも入札者がいない場合は、数ヶ月おいて、最低売却金額を下げた後に再度期間入札が行われる。期間入札は3度行われ、この3度の期間内に入札者がいない場合、当該競売事件は取り下げられる。取り下げが行われた後に競売を行なうためには、再度競売執行費用を裁判所に予納し競売を申し立てなければならない。

20	原因及びその日付	げんいんおよびそのひづけ
住民票で言えば、誕生日である。つまり対象土地が発生した期日が記載されている。広い土地が分けられ（分筆）ると、その日が対象土地の誕生日になる。土地が集約（合筆）した場合も同じ。

21	原因及びその日付	げんいんおよびそのひづけ
建物が完成し、竣工検査の後に、使用許可を受けた期日が記載されている。新築の場合は保存登記の日時が記載される場合もある。この期日を起算日にすれば、建物の築年数が算出できる。

22	減価償却費	げんかしょうきゃくひ
減価償却の基礎年数は木造で20年。鉄筋コンクリート造は47年である。現在、減価償却費の算出方法は定額法で統一されている。定額法の算出の仕方は物件取得費を100とすると、償却金額を90とし、償却残存期間で割った数値が毎年の減価償却費になる。（残存期間：例/築10年の中古アパートの残存年数は10年（20年－10年））例えば、築10年の中古アパートを1000万円で購入し建物の金額が300万円とした場合を計算してみよう。 ①残存年数は10年（20年－10年） ②償却金額は270万円（300万円×90％） ③毎年の減価償却費は　27万円　（計算式270万円÷10年＝27万円）

23	建蔽率	けんぺいりつ
建蔽率（ケンペイリツ）とは、土地の面積に対して建てることのできる建物の投射上の面積である。例えば、２００㎡の土地の建蔽率が60％とするとその建物の一階部分の建物の上限面積は、１２０㎡というわけである。

24	公図	こうず
土地の地番と土地の形そして、隣接する土地の地番を白地図にしたものである。対象土地は隣接する土地と密接に関係することから、不動産の調査の場合には公図を法務局で申請し隣接する土地の登記簿謄本も入手するのが通常である。

25	構造	こうぞう
躯体の構造（木造や鉄筋コンクリート造等）と屋根の構造（瓦葺やスレート造等）が連続して記載されている。

26	構造	こうぞう
登記簿謄本上の構造が記載されている。

27	公租公課の精算	こうそこうかのせいさん
固定資産税の精算も売買契約時に行う。通例では1月1日から起算し、所有権移動日までは売主の債務。それ以後は買主の債務となる。

28	交通	こうつう
最寄の公共交通機関から徒歩分数が記載されている。換算距離は1分あたり80メートル（時速4.8ｋｍ）と通常成人男子の早歩きの表示となっている。一般的には分速６０m。幼児の場合で分速５０mである。

29	公道	こうどう
国道、県道、市道、村道、町道などである。（自動車専用道路に接道していても敷地から通行できないので建築許可はおりない）それから、それに準ずる道路になる。

30	国民金融公庫	こくみんきんゆうこうこ
国民金融公庫のビジネスモデルは、政府から借り入れた資金を事業者に融資を行い金利のサヤを抜くものである。日本全国の不動産を担保評価して資金融資をしてくれるので、後天性「大家さん」にとっては、力強い味方である。担保順位は一位を基本にしている点、融資期間が15年以内としている点がデメリット。

31	催告	さいこく
強制執行を行う前に明け渡し予定の建物内部に入り、占有者の名義を確認する行為である。

32	ＪＡバンク	じぇいえいばんく
農協系の金融機関である。ＪＡとは、農業共同組合の略称。この金融機関のビジネスモデルは、個人及び農業従事者から資金を集め、政府及び農業従事者に貸し付けることを基本としていた。しかし、最近農業従事者数が激減したことから、個人及び一般事業者にも貸付先を拡げている。後天性「大家さん」にとっては、信用金庫と同等の活用価値がある。

33	市街化区域	しがいかくいき
後天性「大家さん」が購入すべき土地は、市街化区域にある。市街化区域は用途地域毎に細分化されている。大きく分けると住居系、商業系、工業系の3地域になる。この内、工業地域は、準工業地域、工業地域、工業専用地域に区分されるが、工業専用地域には、人が居住する建物を建築したり居住することはできない。又、商業系は近隣商業地域と商業地域に分かれるが居住環境の見地から、検討対象になるのは、近隣商業地域である。商業地域は日照、騒音の関係からあまり適していない。結論として居住系「大家さん」が購入する土地は、主に住宅系と準工業地域そして、近隣商業地域になる。

34	敷金の精算	しききんのせいさん
売主が敷金を入居者から受け取っている場合は、売主は買主に対し敷金を交付する義務がある。

35	自宅を売却した場合	じたくをばいきゃくしたばあい
この特例は居住用財産を譲渡した場合の特別控除という。つまり、自宅を売却し譲渡益が出た場合、3000万円以内であれば、税金を支払う必要がないというものである。この特例措置は3年に一度使用できる。この特例措置は、確定申告しなければ確定せず、何もしなければ、所有年数に応じて短期譲渡所得か長期譲渡所得の対象となる。

36	執行文付与の申し立て	しっこうぶんふよのもうしたて
引渡し命令が確定して強制執行を行うための債務名義である。債務名義とは強制的に行う権利のことである。裁判所の書記官に相談すれば、申請書の書き方を含めて教示してもらえる。

37	私道	しどう
1人もしくは、複数が所有する位置指定を受け技術的水準に適合した道路のことである。対象土地が接面する道路が私道の場合は問題が多い。建替え、上水下水道工事、そしてガス工事を行うには接面道路の掘削が必要になる。道路を掘削し、工事終了時には土地所有者が自らの費用で道路補修を行うとしても工事を始めるには、私道所有者全員の承認を受けなければならない。簡単そうに思うのは、間違い。多くの住民の中には「偏屈」な人間はいるものであり、承認を受けるためには、難渋することが多い。

38	支払い督促	しはらいとくそく
支払い督促とは、60万円を超え、140万円以下の金銭の請求だけを眼目においた訴訟である。法人などに複数の貸家を貸した場合に想定される。用意するのは、小額訴訟と同様、この訴訟も定型訴状用紙が簡易裁判所にある。

39	司法書士手数料	しほうしょしてすうりょう
所有権の移転には法務局に対し所有権の移転登記、抵当権の設定登記など、登記に関する申請をしなければならない。融資を受ける場合は、通常、金融機関指定もしくは、不動産仲介会社指定の司法書士に依頼する。その費用は買主の負担となる。尚、売主サイドの抵当権の抹消費用は売主の負担である。

40	種類	しゅるい
居宅、倉庫、事務所、工場、店舗等、家屋の使用の種類が書かれている。

41	純利回り	じゅんりまわり
藤山流の計算方法である。一般不動産情報では、不動産諸経費が幾らかかるのか、年間家賃収入から幾ら控除すべきなのかわからない。そこで、不動産諸経費及び家賃収入控除費を係数として表し、概算の純利回りを計算する。分母は物件価格の108％とし、分子は年間家賃総収入の80％とするものである。分母にプラスする物件価格の8％は、不動産諸経費の一般的な係数。分子から引いた20％は固定資産税、修繕積み立て金、空室想定費が入っている。この純利回りが「大家さん」のキャッシュフロー計画の基礎になる。利回りを過大に見積もってもそれは「取らぬタヌキの皮算用」になり無意味である。

42	小額訴訟	しょうがくそしょう
この訴訟の請求金額は60万円以下。管轄は簡易裁判所になる。請求金額が60万円といえば、4ヶ月の未納家賃と想定した場合、月額15万円。95％以上の貸家がこの範囲に入る。未納家賃解決に心強い訴訟形式である。用意するのは、賃貸契約書の写し及び振り込みのない預金通帳だけ。訴状も簡易裁判所に定型訴状用紙があるので気楽である。

43	上水、下水	じょうすい、げすい
上水、下水が土地の中に引き込まれているか否か中古戸建建物を買う場合には確認する必要がある。確認方法は行政庁（市役所や区役所）の水道課になる。ここに出向き住所を提示すれば台帳の閲覧ができる。仮に新規に引き込む場合は、一般の上水で60万円程度。下水の場合で80万円の費用が最低かかる。これは、接面する道路に上水道本管そして下水本管が埋設されている場合であり、埋設されていない場合には、目玉が飛び出るくらいの費用がかかる。

44	所在	しょざい
通常の住所が記載されている。括弧がきで地番を記載している場合もある。

45	所有権の移転	しょゆうけんのいてん
買主が売買契約で定めた残金を売主に完全に支払うことと、売主が所有権を買主に移転させる書類を買主に交付することは、同時に行われる。移転時期は、売買契約書に定められた期日である。売主は同時に不動産の占有を完全に買主に移転させる義務を負う。新築や中古で空き家の場合は対象不動産の鍵を交付し、内部を双方で確認する。対象不動産が賃貸用物件の場合は、事前に入居者に通知し、家賃の振り替え手続きも終了させる責任がある。

46	信用金庫	しんようきんこ
信用金庫は中央信金の下部組織である。各信用金庫は零細な金融機関であるが、上部の中央信金がその信用を連帯保証している。ビジネスモデルは個人から預金を集め、中小零細企業、そして個人事業主に貸し出すもの。各信金の営業範囲は中央信金の指示のもと子と細かく規定されているため、バブル期にも無理な拡大はしていない。雇用収入者への貸付比率は極めて小さく、後天性「大家さん」は優遇されやすい。

47	税金	ぜいきん
所有権移転時にかかるのは、不動産登録免許税である。その2ヶ月後に登録免許税を納めなければならない。

48	清掃及び害虫駆除	せいそうおよびがいちゅうくじょ
入居直前には、清掃と害虫駆除がかかせない。通常、入居予定者の負担で仲介業者が手配する。費用は専用坪面積あたり1500円程度。10坪の1ＤＫで約15000円である。

49	整備状況	せつびじょうきょう
上水道（公共上水、井戸水等）、下水（本下水、合併浄化槽等）、ガス（都市ガス、プロパン等）の整備状況が記載されている。

50	接面道路	せつめんどうろ
土地に接面する道路の種別そして幅員（道路幅）そして対象土地を基準にした道路の位置（南側、西北側等）が記載されている。

51	高さ制限、道路斜線、隣地斜線	たかさせいげん、どうろしゃせん、りんちしゃせん
建築基準法は建物の容積率を接面する道路の幅員で制限している。又、用途地域によって、高さも制限している。更に日照を確保するため、北側の建物を低くするように規定している。街中で見る建物の高さが一定であったり、建築物の北側が削られているように見えるのは、このためである。

52	建物（甲区・乙区）	たてもの（こうく・おつく）
基本的には土地の甲区・乙区と同様である。少し異なる点は賃借権の登記や工事の「先取り特権」の登記なされことである。

53	建物敷設図	たてものふせつず
法務局に保管されている。対象土地上に建物がどのように建築されているのかが明示されている。

54	短期譲渡所得	たんきじょうとしょとく
賃貸不動産を所有し5年以内に売却した場合、短期譲渡所得金額を支払わなければならない。売却金額から取得費を差し引いた金額が課税対象となる。課税対象金額がプラスである場合、その金額の30％を所得税として9％を住民税として支払う義務が生じる。税金を支払わない場合、年率14.7％の遅延金利が発生する。

55	短期賃借権	たんきちんしゃくけん
短期賃借権は抵当権の設定後に入居し契約により定められた家賃を遅滞なく支払っている入居者に付与される。短期賃借権で保護された入居者は競売で所有者が変更しても家賃を支払う限り、6ヶ月間おいだされることはない。但し、6ヶ月後には競売の買受人の申請により、強制退去になる。その際、旧所有者に収めた敷金を買受人には請求できない。

56	築年数	ちくねんすう
登記簿謄本上の記載日から算出した面積が記載されている。

57	地積	ちせき
地積は対象土地の面積である。売買契約には、登記簿謄本上の地積が記入される。平成16年現在、面積の単位は㎡で統一されている。

58	地積測量図	ちせきそくりょうず
測量を過去に実施した土地であれば、地積測量図が法務局に保管されている。地番で申請しても地積測量図がない場合には、地積が確定しておらず、隣地との境界がはっきりしていない場合が多い。

59	地方銀行	ちほうぎんこう
ビジネスモデルは都市銀行と同様。しかし、バブル時期に無理な拡大を図った為、自己資本比率は低下。ここ3年以内に大規模な収斂合併が予想される。合併時には個人の実績は胡散無償すると覚悟すべき。

60	地目	ちもく
住民票で言えば、国籍及び男女の区別に当たる。地目には、宅地、山林、畑、田、道路、などの表記がある。畑や田の表記があると一般人の取引対象にはならない。管轄する農業委員会の許可を受ける必要がある。

61	長期譲渡所得	ちょうきじょうとしょとく
5年を超えて賃貸不動産を所有し、その後売却した場合、長期譲渡所得金額を支払わなければならない。売却金額から取得費を差し引いた金額が課税対象となる。課税対象金額がプラスである場合、その金額の15％を所得税として、5％を住民税として支払う義務が生じる。税金を支払わない場合、年率14.7％の遅延金利が発生するのは、短期譲渡所得と同様である。

62	賃借権	ちんしゃくけん
賃借権は、抵当権が設定される以前から入居し契約により定められた家賃を遅滞なく支払っている入居者に付与される。賃借権で保護された入居者は競売で所有者が変更しても家賃を支払う限り追い出されることはない。

63	賃貸仲介専門の不動産業者	ちんたいちゅうかいせんもんのふどうさんぎょうしゃ
後天性「大家さん」が入居者を募集する際は、大手の不動産会社に依頼するのが好ましい。中規模であっても、地元で積極的に活動する不動産屋であればかまわない。但し、一社に限定してはならない。

64	賃貸仲介手数料	ちんたいちゅうかいてすうりょう
賃貸契約が成立した時点に支払う。金額は家賃の1ヵ月分に消費税を加えたものが基本となる。その他に家主、仲介業者双方が合意すれば広告宣伝費を支払っても良い。

65	通常売買物件	つうじょうばいばいぶっけん
近代不動産流通機構が不動産業者に強制加入を義務付けている不動産仲介物件登録制度に登録されている物件である。宅建業者は新築、中古を問わず、売却依頼を売主から受けると（媒介契約）、7日以内に物件登録をしなければならない。不動産業者は、売主が真の権利者であるかどうか、権利書を確認し、本人確認を厳重に行う。売却依頼をしてきた人物が真の権利者であることを確認できると、次に行うのが、広告の為の対象物件の調査である。対象物件の調査は、まず初めに法務局に行き権利関係を再度確認し、公図、地籍測量図、建物敷設図を取得する。市役所や区役所では、上下水道そして、用途地域の確認埋蔵物収蔵地の確認も同時に行う。ガスはガス会社にファックスで依頼する。と同時に住宅地図により主要交通機関までの距離も調査する。このように、宅建業法で定められた対象不動産に付随する調査を行い、初めて広告を出すことができる。広告を行う際には、近代不動産流通機構が運営する「レインズ」に登録する。不動産の通常売買で売却に要する期間は顧客を見つけるまでに最低2ヶ月。不動産の移転には最低3ヶ月半の期間がかかる。平均の売却期間は顧客が決定するまでに3ヶ月半。売主が現金を手にするまでには、だいたい5ヶ月かかることになる。メリットとしては、中古不動産であれ、新築不動産であれ不動産相場100％の金額で売却できることである。

66	抵当権	ていとうけん
金融機関が融資を行う際に不動産に設定する物権。借主が締結した金銭消費貸借に背いた場合、金融機関は抵当権を実行し、対象不動産を競売にかけ、売却代金から競売執行費用を差し引いた金額の配当を受け、債権に充当する。遅延損害金も含めた債権に充当しても尚、余剰金がある場合は次順位の抵当権者に配当される。それでも尚、余剰金があり、他の債権者がない場合には所有権者に配当が行われる。抵当権は当該不動産の登記簿謄本に登記することにより対抗要件となる。抵当権の優先権は登記した期日により決まる。

67	抵当権設定費用	ていとうけんせっていひよう
金融機関から融資を受ける場合、対象不動産に抵当権を設定するが、抵当権設定に要する費用は借主が支払うのが通例であり、司法書士手数料、契約印紙、抵当権設定に要する収入印紙も負担しなければならない。

68	抵当権の設定	ていとうけんのせってい
買主が金融機関から融資を受けて対象浮不動産を購入する場合、金融機関は対象不動産に対し、抵当権を設定する。買主は金融機関と司法書士に委任状を提出することになる。

69	抵当権の抹消	ていとうけんのまっしょう
不動産の通常売買の場合、売主は対象不動産に抵当権など、権利を制限する物権が設定されている場合、これらの物権を抹消しなければならない。売主は買主に抹消に必要な書類を所有権の移転の際に交付しなければならない。

70	電気・電話	でんき・でんわ
あまり、問題はない。新設の線も費用は対象の電気会社が負担してくれる場合が多い。

71	登記の日付	とうきのひづけ
住民票で言えば、届出た日である。登記の期日が対抗要件（異論を唱える人に対抗する期日）になる。

72	登記簿謄本	とうきぼとうほん
不動産には、不動産ひとつ毎に履歴書がある。それが登記簿謄本である。登記簿謄本は所轄の法務局で申請すれば、万人が手にすることができる。費用は要約書（現時点の履歴）で1物件毎に500円。全部事項（全ての履歴）で1000円かかる。申請用紙にそれぞれ必要事項を記入し、登記印紙を添付して申請する。

73	登記簿謄本　家屋（表題部）住所及び家屋番号	とうきぼとうほん　かおく(ひょうだいぶ）じゅうしょおよびかおくばんごう
住所及び家屋番号は、住民票で言えば住所氏名であり、ひとつとして同じものはない。通常の住所ではなく「家屋番号」となっている。

74	登記簿謄本　土地（表題部）住所及び地番	とうきぼとうほん　とち(ひょうだいぶ）じゅうしょおよびちばん
住所及び地番は、住民票で言えば住所氏名である。ひとつとして同じものはない。記載されている住所は、通常の住所ではなく「地番」という別個の住所である。

75	動産のせり売り	どうさんのせりうり
強制執行により運び出された動産は指定倉庫に2週間保管される。2週間後には、動産を買い取り、保管料を支払って終了となる。

76	道路	どうろ
道路には、自動車専用道路（高速道路など）、高架道路、国道、県道、市道、村道、町道、などの公道と位置指定道路、42条二項道路（公道）、私道、農道、林道、赤道、青道などに細分化されている。建物を建てるには、建築基準法に指定された4ｍ以上の道路に２m以上接道していなければならない。２mに1ｃｍ足らないとしても建築許可は下りない。

77	土建組合	どけんくみあい
職人の健康保険業務が主たる事業である。建築業界のパイが年々縮小している現在、土建組合は顧客からの直接受注工事の獲得に力をいれている。ちなみに、東京土建組合の加入者数は平成16年5月現在で11万5千人である。

78	都市銀行	としぎんこう
主に個人から預金を集め一定規模以上の企業に貸し付けて金利のサヤを抜くビジネスモデルを基本としている。個人に貸し付けるのは、住宅ローンが中心であり、後天性「大家さん」には対応していない。

79	土地	とち
土地は、用途地域によりその土地に建てる建物及び使用用途に制限がかかる。大きくわけるのが、市街化区域、市街化調整区域、そして非線引き区域の3区域である。市街化区域とは、人が生活することを前提にした区域のことである。市街化調整区域とは、人が生活することを前提にしていないので、原則として住宅の建設は困難である。無指定区域とは、何も制限のかかっていない区域であるが、水道、下水、電気、ガスなど、人が生活する上において、必要なインフラが整っていないので、住宅としては適さない。又、農地は一般人に対し売買や賃貸はできない。売買や賃貸をするには、管轄の農業委員会に届出をし、農地を宅地に地目変更をするか許可を受けなければ、取引そのものが無効となる。

80	土地（乙区）	とち（おつく）
乙区には抵当権などの物権に関する権利が期日順に記載されている。期日の早い権利が遅れる権利に優先する。これを先願主儀という。具体的に言うと、抵当権の第一順位の債権者が、すべての債権に相当する配当を受けた後に第二順位の抵当権者に配当が行われるということである。

81	土地（甲区）	とち（こうく）
甲区には、土地の所有権に関する権利の記述が記載されている。代表的なのは、所有権の移動。誰がいつ誰からどんな契約（例えば売買や相続）で所有権が移動したのかが記載されている。住民票で言えば、住所の移動の履歴と考えるとよい。戸建の場合の所有者は通常一人であるが、マンション等区分所有権で分譲されている建物の敷地は敷地権といい、底地を一体のものとして捉え、各区分所有者は底地の一部を持分として所有している。又、所有権の移動を妨げる「差押え」競売の開始なども記載される。

82	特記事項	とっきじこう
高圧電線が上部に通っていたり、地下を地下鉄が通っている等、対象土地の上下に他者の権益がある場合（地役権や用益権）は、特記事項として記載されている。

83	特記事項	とっきじこう
火事や自殺等購入者が通常、不快に思う特記事項は記載されている。

84	任意売却物件	にんいばいきゃくぶっけん
あまりほめられたことではないが、この物件は「レインズ」に登録されていない不動産売却物件である。理由は、物件の出所が、倒産、破産、整理専門の「弁護士」、それから、「金融機関」そして、リストラを進める「企業の総務」が中心であるからだ。通常の売買であれば、高く売却できるのであるが、任意売却物件で売却される金額は相場の55％～70％。何故、低額の金額で売却するのであろうか。それは、「売り急ぎ」「瑕疵物件」そして、「大規模」のどれかが理由であるからだ。この任意売却物件を取りまとめるのが「町の不動産屋」である。「町の不動産屋」は任意売却物件を不動産買取再販売業者や戸建業者に仲介し生活をしている。つまり大衆を相手にしていない為に愛想が悪くとっつきにくく、事務所は狭くて汚いのである。

85	ノンバンク	のんばんく
ノンバンクのビジネスモデルは、金融機関から資金を借り、個人及び一般事業者に貸しつけ金利のサヤを抜くものである。俗称「サラ金」と呼ばれる大手消費者金融機関もこの一部である。アパートローンや投資用マンションの資金提供先にリース系ノンバンクが名前を連ねていることがあるがご用心。これらノンバンクが資金提供している投資物件を購入してはならない。何故なら、一般金融機関から信用されなくなるからである。近づくべき金融機関ではない。

86	廃棄処分	はいきしょぶん
解体やリフォーム工事により産業廃棄物が発生する。この産業廃棄物を処理するには、２㌧車で4万円。４㌧車で7万円前後の費用がかかる。但し、古畳は一枚あたり2000円、断熱ボードは一枚あたり500円の別費用がかかる。

87	売買専門の不動産業者	ばいばいせんもんのぎょうしゃ
新築不動産を売りつけることに血道を上げる事業者。後天性「大家さん」は近づいてはならない。

88	売買仲介料	ばいばいちゅうかいりょう
不動産取引が終了した時点で全額支払うのが基本である。但し、新築の場合は売買契約成立時点で半金。所有権移転時点で半金にしても良い。金額は売買成立金額の3％に6万円を加算した金額に消費税分である。

89	引渡し命令	ひきわたしめいれい
賃借権、短期賃借権以外の入居者に対し明け渡しを請求できる簡易命令である。通常の明け渡し訴訟のように面倒な証拠を必要とせず、短期間（2週間程度）に確定する。

90	一人親方	ひとりおやかた
渡り鳥の工事監督のことを業界用語で一人親方と呼んでいる。一人親方は、全業種に通じており、必要業種の職人を直に招集できる能力を備えている。2級の建築士免許を持っている場合もあるが、通常資格は有していない。建築確認の必要な新築工事には起用できないが、リフォームなど、細かい工事が連続する場合は、工務店に依頼するよりも安く確実な工事が期待できる。一人親方も土建組合に加盟している。

91	表面利回り	ひょうめんりまわり
一般の投資不動産広告に出されている利回りである。分母は物件価格。分子は年間総家賃収入。はっきりいってマヤカシ。信用してはならない。

92	物件価格	ぶっけんかかく
不動産の取引価格である。各種税金や仲介料などの含まれていない価格である。

93	不動産	ふどうさん
不動産には、土地と建物がある。建物の構造には、木造、ブロック造、鉄筋コンクリート造、軽量鉄骨造、鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造等がある。尚、鉄骨造一部鉄筋コンクリート造等、複合形式もある。建物の屋根には、瓦葺（かわらぶき）、陸屋根防水、スレート葺、金属板葺、ガラス葺、樹脂葺き等がある。建物の所有権は一棟そのものと区分所有権（マンション等）の二つがある。区分所有権は防火壁で区切られた専有面積がその対象となり、専有面積以外の共用部分も随伴して権利が移動する。詳細は区分所有法に定められている。

94	不動産業者	ふどうさんぎょうしゃ
宅建業法に基づき、不動産取引を業として行う事業者である。許可を受けないで、不動産取引を連続して不特定多数に対して行うと行法違反となる。

95	不動産売買契約	ふどうさんばいばいけいやく
買い付け申込書で得た優先期間内に、申込者は対象不動産を精査し、各金融機関に打診し、融資の内諾を得るべく努力をする。だいたいの見通しが立つと不動産売買契約の締結となる。契約には、手付金（通常は10％。法令上は、売買金額の20％を超えない金額）を支払い、仲介業者から重要事項説明を受けて契約となる。白紙ローン条項がついている場合、ローンが通らなければ、違約金なく契約解除となる。買主の一方的な契約解除の場合は、手付金が損害賠償金額となり、売主の一方的な契約解除の場合には、手付金の倍額が違約金となる。

96	不動産売買取引諸経費の概算	ふどうさんばいばいとりひきしょけいひのがいさん
不動産の売買には、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、抵当権設定費用、司法書士手数料、契約用収入印紙、住民票取得費、印鑑証明書取得費などが必要になる。これらを不動産売買諸経費という。この諸経費の概算金額は、取引金額の約8％。団体生命保険料を加算すると、約10％弱になる。

97	保証会社	ほしょうがいしゃ
保証会社とは、入居者の不法行為のうち、家賃不払いを連帯保証する会社のことを言う。つまり入居者が火事を出した場合、保証会社は連帯してその損害を保証するわけではない。保証会社を連帯保証人にする場合は、アパートの火災保険を確認しておく必要がある。費用は、2年間の家賃保証で月額賃料の35％～50％が一般的。

98	保証人及び保証人の更新	ほしょうにんおよびほしょうにんのこうしん
入居者の全ての不法行為を連帯して保証するのが、保証人である。通常、親、兄弟、上司、友達の順でなることが多い。保証人の保障期間は賃貸借契約では自動更新としていることが多いが法的には、2度以上の拘束力はないと解されている。更新契約の際は、保証人の継続も含めて更新しなければならない。

99	町の不動産屋	まちのふどうさんや
任意売却物件を中心に扱う不動産事業者。規模は小さく、事務所も目立たぬところにある。経営者は高齢のことが多く、事業年数も長い。頑固で愛想が悪いが、懐に飛び込めば思わぬ物件を紹介してくれる可能性が高い。賃貸の仲介には向いていない。

100	間取り	まどり
間取りが記載されている。居住用の部屋と認められるのは、部屋の天井有効高さが210ｃｍ以上、窓の面積が部屋の七分の一以上である場合である。この2つの条件をクリアーできない場合は納戸。べつの表示では「＋S」と表記されている。リビング「L」と表記できるのは畳の枚数にして10畳以上の場合である。

101	面積	めんせき
戸建の場合は、登記簿謄本上の面積が記載されている。マンションの場合は売出し時の面積（壁芯として）が記載される場合が多い。

102	家賃の精算	やちんのせいさん
移動日までは売主の債権、それ以後は買主の債権となる。

103	家主代行	やぬしだいこう
家主代行とは、大家さんに代わって、入居者のクレームや退去の立会い、そして入居者募集のための仲介会社への依頼事務を代行する業者のことである。賃貸物件が遠方の場合に活用される場合が多い。代行業務はアパートが主であり、一棟あたり1万円～1万5千円（月額）である。

104	郵便局	ゆうびんきょく
郵政三事業とよく言われる。郵便、郵便貯金そして簡易保険の三事業がそれである。しかし、よく考えると郵便事業（郵便）と金融事業（郵便貯金と簡易保険）に大別される。郵便事業はご存知のとおりだが、金融事業については、あまり知られていない。郵便局の金融事業のビジネスモデルは、個人から資金を集め、政府及び、政府系事業団体に貸し付けてサヤを抜くものである。郵政改革が叫ばれているが、後天性「大家さん」にはあまり関係がない。

105	床面積	ゆかめんせき
登記簿謄本に記載されているのは、建物の内法（うちのり）面積である。マンションの広告に記載されている面積は建物を支える壁の中心から内側の面積が記載されている。（登記簿上の面積よりも1割弱広い）

106	容積率	ようせきりつ
容積率（ヨウセキリツ）とは、土地の面積に対して建てることのできる建物の延べ床面積である。例えば、２００㎡の土地の容積率が200％とするとその建物の延べ床面積の上限面積は、４００㎡というわけである。尚、駐車場、外階段、地下施設を建設すると容積率が緩和される。

107	42条2項道路	よんじゅうにじょうにこうどうろ
建築基準法施行以前から存在し、家が建ち並んでいる幅員（道路幅）4ｍ未満の道路。この場合も所有者が行政の場合はあまり問題ないが、私道の場合は上記と同様に問題が発生する確率が高い。

108	リフォーム工事業種	りふぉーむこうじぎょうしゅ
リフォーム工事は、解体・廃棄工事、上下水道工事、ガス工事、電気工事、大工工事、サッシ・ガラス工事、内装工事の七種類である。これらの職種に属する職人さんは、地元の土建組合に加盟しているので、必要な職種を伝えて工事打ち合わせをすると良い。各業種毎の職人さんと打ち合わせる時間が無い方は、信頼の出来る一人親方を紹介してもらう方法もある。

109	リフォーム費用の目安	りふぉーむひようのめやす
小規模なリフォーム、（例えば、窓ガラスの交換、蛇口の交換、ベランダの塗装、洗い、建具の交換を全て含める）は専有坪面積あたり2万円でおぎなえる。中規模なリフォーム（上記の工事にフローリングと壁紙の張替え）の場合は専有坪面積あたり5万円前後かかる。大規模なリフォーム（小中の工事に、ウォシュレット便器、シャワータイプの洗面化粧台、画像付インターフォンの設置費用を加える）の場合は専用坪面積あたり10万円前後かかる。

110	労働信用金庫	ろうどうしんようきんこ
労働信用金庫のビジネスモデルは、政府から借り入れた資金を労働者に対して貸し付けそのサヤを抜くものである。受付は基本的に各企業の組合を通じて行われる。注意しないといけないのは、資金の貸付先は労働者に限られるという点である。つまり例えサラリーマンであっても管理職に対しては実行されない。又、管理者ではない組合員に属していたとしても、賃貸不動産向け融資は実行しない。