藤山勇司が熱血指導!「不動産投資78の実践法則」藤山勇司の不動産投資スクールDVD

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家斉さんから、法人化の是非について質問がきました。それぞれの問題で正しい回答を選んでください。

山あり、谷あり、崖に追い詰められ、滝から飛び込んだこともある家斉さん。そんな家斉さんですが、一般の方とは少しだけ違った点がありました。
あきらめなかったのです。傷ついても、トラブルに巻き込まれても、兼業大家さんの道を歩み続けました。
がむしゃらに突き進む家斉さん、当初は恐る恐る見ていた奥さんも、貸家が増え、家賃が順調に入り始めると、旦那を見直しました。
家斉さんは、奥さんに管理を任せ、フル馬力で順調に貸家を増やし続けたのです。

3年後のある日のこと…
ご無沙汰だった、家斉さんから一通のメールが届きました。



ご無沙汰しております。家斉です。
お蔭様で、貸家の数は30戸、家賃収入は年間1500万円になりました。借り入れ総額は1億円です。借り入れは金利3.5%で平均20年返済、月々57万9950円の返済です。
年間にすると約700万円の返済ですから、返済比率40%のハードルは多少オーバーしていますが、購入したばかりのアパートを自己資金でリフォームする予定ですので若干改善できる見込みです。一方、私は子会社に転籍し、現在の給与は400万円。もしも、3年前に兼業大家さんの道を歩みださなければ、今のような余裕のある暮らしはできませんでした。先生、本当にありがとうございました。

今回メールをしたのは、顧問の税理士から意外な提案があったからです。その提案とは

「家斉さん、法人になさったらどうですか?所有者は家斉さんのままで、貸家を、奥さんが社長の法人に又貸しして、法人が店子さんに貸せば、税金を節税できますよ。

現在1500万円の家賃収入に対し、支出は金利が350万円、減価償却費が300万円、固定資産税、都市計画税が100万円、広告費が50万円
そしてリフォーム費が100万円、雑費が50万円で、支出の合計は900万円ですよね、収入1500万円に対し、支出が900万円ですから、600万円に税金がかかるわけですよ。

あなたの給与収入は400万円、不動産収入は600万円ですから合計の収入は1000万円。1000万円の収入に対して所得税と住民税の合計は276万円も支払っているわけです。
法人化すれば、600万円の不動産収入を分散できますから、±ゼロで、400万円の給与収入にしか、税金がかからなくなります。
400万円の税金は77万円ですから、差し引き、200万円の節税になりますよ。どうです、私に任せてみませんか?」

このように、なんとも魅力的なことを言うのです。年間、200万円の節税はとても魅力的ですが、法人化やアドバイス料として合計200万円の一時金が必要ですし、顧問料も現在の10万円から30万円のアップを条件にしています。税理士が言うには、200万円節税できるのだから、アップ分の20万円(30万円−10万円)は、妥当な報酬と言っていました。
ご無沙汰ばかりしていたにもかかわらず、厚かましいのですが、先生のご意見を伺えたらと、恥をしのんで、メールいたしました。お時間のあるときで結構ですので、アドバイスをいただけたら幸いです。


下記の法人所得にかかる概算税額早見表と個人所得にかかる概算税額早見表が前提になります。
法人所得にかかる概算税額早見表

中小企業に対しては、法人税・法人住民税、法人事業税が課税されます。
これら三税の合計額は概ね次表の税額となります。
(留保金課税その他特殊項目はないものとします。)

課税所得 税率 課税所得 税率 課税所得 税率
500万円以下 31% 2000万円 40% 5000万円 44%
600万円 32% 2200万円 40% 6000万円 45%
700万円 32% 2400万円 41% 7000万円 45%
900万円 33% 2800万円 42% 8000万円 45%
1000万円 35% 3000万円 42% 9000万円 45%
1200万円 36% 3300万円 42% 1億円 45%
1400万円 38% 3600万円 42% 2億円 46%
1600万円 38% 3900万円 43% 3億円 46%
1800万円 39% 4500万円 44%

個人所得にかかる概算税額早見表(住民税均等割を除く)

個人の所得に対しては、所得税・個人住民税が課税されますが、
これら二税の合計額は概ね次表の計算式で計算することができます。
(特別減税額を除く)

課税所得(A)   税額速算式
  200万円以下 15%
200万円超 330万円以下 20%-10万円
330万円超 700万円以下 30%-43万円
700万円超 900万円以下 33%-64万円
900万円超 1800万円以下 43%-154万円
1800万円超   50%-280万円

Question01
税理士が薦める200万円の節税はできるのでしょうか。

   □ できる

   □ できない

   □ 100万円前後は節税できる

Question02
儲かる大家さんとしては何を選択すべきでしょうか

   □ 税理士の薦めに従い、節税のために法人化する

   □ 税理士との顧問契約を破棄し、自分達で確定申告を行う

   □ 法人化はしないことを告げ、しばらくの間は税理士の変更をしない

Question03
家斉さんは結局のところ、法人化を選択しませんでした。法人化を選択しなかった一番の理由は何でしょうか?

   □ 税理士の主張がまやかしだから

   □ 事務作業が増え、面倒くさいから

   □ 節税してもお金は増えず、銀行の信用も低くなるから
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藤山勇司のワンポイントアドバイス

苦難を乗り越え、儲かる大家さんになると、これまでと違う種類の様々な輩が近寄ってきます。
リフォームを進める業者、根拠の薄い情報を持ち歩く不動産ブローカー、そして、弁護士や税理士…。
彼らが共通して口にするセリフは「儲かりますよ、私にまかせてください!」一通り説明を受けると、正に彼らの言う通りだと勘違いします。「ちょっと待ったぁ!」自ら掛け声をかけてハヤル心を落ち着かせてください。
どこかに落とし穴はないでしょうか?

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●DVDおよびスクール資料製本版一式・ワークショップ
・DVD12巻セット     約2時間×12セット(合計24時間 ワークショップ考察時間含む)
・ワークショップテキスト 設問編 113ページ
・ワークショップテキスト 回答編 100ページ

●付属資料
・競売裁判所保管金証明書_サンプル
・競売入札書_サンプル
・競売入札_保管金証明書_サンプル
・藤山勇司著、不動産用語辞典
・占有者と交渉が成立した場合
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・債権債務不存在確認書 _フォーマット
・残置動産物放棄の合意書_フォーマット
・不動産買付証明書_フォーマット


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