サラリーマン大家 藤山勇司不動産投資スクール |
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藤山勇司(ふじやまゆうじ)
サラリーマン家庭の三男として生まれる。
大学卒業後、商社へ入社。在職中からサラリーマンとの兼業「大家さん」に挑戦。 勤めていた会社が突如倒産し、失業。その後、専業「大家さん」に転身。 現在はアパート・マンション87戸、駐車場などのオーナー。 総資産4億7千万円強、毎月の不動産収入は350万円を超え、今もなおその資産は増え続けている。
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藤山勇司が所有する
代表的な不動産
●取得年月●所在地●取得時築年数●種別(部屋数、部屋タイプ)●利回(％)
●1993年8月●東京都足立区●築18年●鉄筋コンクリートアパート(1LDK)●12.6
●1994年6月●東京都江東区●築23年●鉄筋コンクリートアパート(2LDK)●13.2
●1996年5月●北海道札幌市●築15年●鉄筋コンクリートアパート(3LDK)●36.0
●1996年11月●北海道札幌市●築21年●木造貸家(3LDK)●60.0
●1996年11月●北海道札幌市●築14年●鉄筋コンクリートマンション(2LDK)●26.2
●1997年2月●北海道札幌市●築17年●鉄筋コンクリートアパート(1LDK)●31.6
●2001年12月●千葉県木更津市●築28年●木造貸家(3LDK)、土地、駐車場●64.1
●2003年7月●東京都江東区●築31年●鉄筋コンクリートマンション(1DK、1LDK、2LDK)●23.3
●2003年10月●北海道苫小牧市●築13年●木造アパート(1LDK)●57.8
所有物件の平均利回りは34.8％、驚異的な数字をたたき出している。 |
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| スクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナー |
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不動産投資78の実践法則
スクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナー とは？ |
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今ではやる気のある投資家のたまごを、黒字不動産投資家に養成するプロフェッショナルとなった藤山勇司が新たな試みをここに実現！
藤山勇司著書、兼業「大家さん」黒字経営マニュアル 「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則 のプラスα解説スクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナー。
収録時間、なんと１７時間以上の超ボリューム！！
スクールＤＶＤの詳細はこちらをご覧くださいませ。
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もちろん、スクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーのみでも、十分に学ぶことができますが、よりよくご理解いただくに
兼業「大家さん」黒字経営マニュアル 「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則
も合わせてご利用いただきますと効果的です。
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藤山勇司からの音声メッセージ
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01) 財務状況の改善を図る
不動産投資を行うには、まずあなたの財務状況を知り、改善を図る必要があります。なんと、損益計算書と貸借対照表をＡ3の紙1枚で、作る方法が学べます。
今回のＡ3の紙の使用用途はＢ/ＳとＰ/Ｌ。まっ、皆さんにはおわかりですよねＢ/Ｓはバランスシートの略、日本語で言えば貸借対照表。Ｐ/Ｌはプロフィットロスシートの略、日本語で言えば損益計算書。この2つの図表のほかにキャッシュフローシートがありますが、今回は貸借対照表と損益計算書について解説します。 |
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02）過去の自分を冷静に見つめ直す
過去の自分を冷静に見つめ直すことは、決して無視をしてはなりません。
どんなに悲惨な財務内容であってもかまいません。誰に見せる必要もありません。この作業は、あなたがあなた自身の現状を確認するためのもの。
現在の状況を確認するためにどうしても必要な作業です。兼業大家さんのテクニックだけを取得しても現況を把握していなければ砂上の楼閣。ちょっとしたことで崩れ去ります。改革の最大の難関は過去の自分であることを忘れてはなりません。
新たな改善のエネルギーが湧いてきます。あなたの潜在意識がそう望むわけです。
一度試してみてください。きっと効果にビックリすると思います。 |
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03）身内の理解を得てから行動する
「けっ、身内の理解？やってられないね」
そう思う方がいらっしゃるかもしれない。
でもですね、「やってられないね」と思っているのはそういう方の身内かもしれない。いやいや、その可能性は結構高い。
兼業大家さんというビジネス自体、身内から見れば予想もしていない行動。不安があります。変わって欲しくない、現状を維持していたいという人間本来の欲望とは対極にあります。だからこそ、身内の信頼関係がだいじなのです。勿論、身内の「兼業大家さん」に対する不安は押さえつけるのではなく、言葉で説明してください。信頼を得たあなたの言葉であれば、きっと皆は信用し、同じ目標を抱いてくれることでしょう。この身内の信頼は金融機関との折衝においても、管理業務においても非常に大事になります。「兼業大家さん」は家業に近いビジネスです。身内の協力は欠かせません。 |
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04）金利のつかない資金を調達する
貸家を増やしてゆく上で避けて通れないのが借り入れです。借入先は通常金融機関。お金を調達できるのは喜ばしいことですが、同時に喜ばしくない鬼っ子もついてきます。正体は金利。金利が高ければ大家さんなど成り立ちません。
金利つかない資金調達法が存在します。
あなた自身の器がしっかりとしていなければ、注がれた幸運は器から漏れ、あなたの浪費グセが加速されるかもしれません。手にした金銭は有限ですから、いずれなくなります。しかし、加速された浪費グセはなおることはありません。そして破綻…
このサイトに参加された皆さんにはそうなって欲しくはありません。
だからこそ、訓練するのです。我欲をコントロールする術を身につけてください。そうすれば、たまさか訪れた幸運を取り逃すことはないでしょう。全てはあなたご自身にかかっています。 |
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05）貯金というトレーニングを続ける
素性の悪い資金だけでは巨木にはなりえません。
何故か？
根っこがないからです。根っこのない巨木は少しの風で倒れてしまいます。根っこのある木は例え途中で折れてもそこから又芽を出し成長してゆく。
さーて、資金調達の場合、根っことは何か。
貯金です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーの内容を一つ一つ言葉にすことにより、あなたの計画は現実に変わってゆきます。サラリーマン稼業の中で当たり前にやっていた作業を自己資金つくりに応用するだけの話し。あなたであればきっと出来るでしょう。そうなるとしめたものです。あなたが悩んでいた問題は全て悩みから目標に変化しているはずです。 |
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06）無駄な支出を極力抑える その1
どんなに大家さんの勉強をしても机上の知識と現場の知恵は比較になりません。最初から大きな物件を買うのは、運転免許交付の翌日にＦ１に参戦するようなもの。リスクばかり大きくリターンは限りなく低いものになります。
ビジネス界を代表するプロの再建屋は口々に同じようなことを言っています。
①情緒・行動面の改善 ②無駄・無理の排除 ③計画実行修正の徹底
この3つの組み合わせが再建のポイントであり、これ以外を一生懸命に行ってもあまり効果は期待できません。企業と人の生活は違うというかもしれませんが、このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでそれを自分自身に採用できるように学んでみましょう。
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07）無駄な支出を極力抑える その2
世の中には不安を煽って商品を販売する職業が数多くあります。
最もたちが悪く、もっとも広範囲に行っているのが生命保険や損害保険の類です。
私は保険業務がサギだと言っているわけではありません。大家さん業を続けるにおいて火災保険は絶対に必要なリスクヘッジですし、家具保険や保証会社も一定の評価をしています。ただ、現在の保険会社や損保会社の営業方針はあまりにも個人を謀った業務水準だと主張しているのです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、「兼業大家さん」が近づくべきではない世界について、詳しく解説されています。 |
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08）6カ月サイクルで自己資金を増額させる
ゼロもしくはゼロに限りなく近い預貯金しか持っていない方は兼業大家さんにはなれないのでしょうか？
いえいえ、そんなことはありません。財務諸表を作成、次に分析を行えば、現在位置を確認し支出のどの部分を改善すれば自己資金を増額できるのか認識できます。しかしながら、私たちは見栄も欲もある人間。支出パターンを変えると誓った翌日から支出パターンを完全に変更できるわけではありません。ではどうすればよいのか。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、兼業大家さんを志半ばであきらめてしまった20代後半の男性、40台前半の男性、50台前半の男性の”言い訳”を紹介しながら、なぜそうなってしまったのか、その背景まで迫ります。
あなたはこのスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで自己資金を6ヶ月サイクルで増幅させる方法を身に着けてください。 |
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09）メインバンク作りのベスト戦略
貸家を増やすには、メインバンクが欠かせません。兼業大家さんのメインバンク候補は信用金庫そしてJAバンク。一部の地銀や第二地銀も候補に入れてもいいかもしれません。大手都市銀行は兼業大家さんを相手にしていませんから論外です。
ところで、「あのーお宅さんにメインバンクになってもらいたいんですが」と突然信用金庫の融資窓口に申し込んでも「はぁ？あのーどちらさまで」と不審者と思われるだけです。何事にも、戦略が必要です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、兼業大家さんのキーポイントとなるメインバンクつくりのベスト戦略を具体的に解説します。
「もしもし、○△％＆金庫の桂木です。あっ、はい。どうも…、今大丈夫でしょうか。はい、そうですか。あのー、早速なのですが、うち、今月は融資促進月間でして、はいっ、藤山さまには不要であるのは重々承知しているのですが、500万円ほど借りて頂けないでしょうか？」
ね、この電話がかかってきたらメインバンク化終了のサイン。一度受けてみたくはありませんか？大丈夫、あなたならきっと可能です。 |
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10）メインバンク作りのベター戦略
「メインバンクになっていただけませんか？私、一部上場企業のサラリーマンで年収は900万円あるんです。預貯金も1200万円あります。ある本を読んだら信用金庫は「兼業大家さん」の味方だって書いてありました。お願いします！私のメインバンクになってください！」と、
突然融資課長に言ったとしたら・・・
金融機関の融資課長はどう思うか？
そう、間違いなく危ない奴だと思ってますね。突然、己の思いのたけを怒涛のように告白する自己中心的な危険人物だと判断しているはずです。
金融機関の融資課長に本気だと思ってもらうためには具体的な行動が必要不可欠です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーの内容を実行してからのあなたを見る融資課長の目。結構真剣になってますよ。
無担保融資の申し込みの電話がくるのももうすぐです。 |
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11）土地と建物に関する用語を理解する
苦労して見つけた不動産を買うべきか買わざるべきか…迷いますよね。買ってしまうと、その後に良い物件を見つけたとしても、すぐに買うことができなくなる。でも見逃すのは耐え難い。
わかります。
買わないという判断をする比較対照の物件は、現時点で見つかっていない理想の物件。そもそも、現実の物件がかなうはずもない。しかしシャープな目もどこかにあって、この物件を逃して理想の物件がみつかるかどうか自信がない。だから迷う… でしょ？
橋を渡る（物件を購入する）ことがあなたの目的ではありません。あなたの目的地ははっきりとあるのです。その目的地に近づく橋であれば渡り、そうでなければ渡る必要はありません。橋の入り口には進行方向に何があるのかはっきりと明示されています。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーの講義内容（不動産用語）は道路に例えると侵入禁止の物件用語の説明と、車の性能説明です。車を運転なさる方であればお分かりいただけると思いますが、運転はただ、アクセル、ブレーキそしてハンドルに気をつけていればよいだけではありません。道路交通法を遵守して運転するには、一方通行であるとか、積載トン数制限とか、通過時間に従わなければなりません。勿論、速度表示にも注意し、目的地を頭に入れて、標識を守らなければ、直ぐに白バイにとっつかまります。
知っているのと知らないのとでは決定的な違いがでてきます。 |
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12）管理と権利に関する用語を理解する
「兼業大家さん」にとって切っても切り離せないのが、建物賃貸借契約。俗に言う賃借権です。この賃借権は時代の移り変わりによってその権利は変化してゆきました。
まず、おさえたい用語は短期賃借権。現在、相次ぐ法律の改正により短期賃借権の保護期間は6ヶ月です。競売の買受人は残金納付後6ヶ月経過すると、申請により短期賃借権で保護された店子を追い出すことができます。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、時代の流れによる管理と権利に関する変化と、現状を学ぶことができます。 |
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13）貸家に求められる条件を理解する
貸家に求められる条件は、十分なキャッシュフローを生み出すことです。返済のために身銭を切るのはもってのほか。利益をあげなければ財務基盤は永遠に安定しません。
ビジネスの基本は「物」「金」「時」の3つです。このうち2つが優れていれば、残る1つが条件を満たさなくても商品として成立します。
「大家さん」はレッキとした実業です。最初に取り上げた「物」「金」「時」でいうと、「物」は不動産の立地、面積、設備として分析ができます。「金」は物件購入費、リフォーム費そして家賃。「時」で言うと、間取り、設備、通信インフラです。
「兼業大家さん」が貸家に求める条件は安定したキャッシュフローの獲得です。
① 予想家賃
② 想定リフォーム費もしくは物件面積
③ マンション：管理費・修繕積立金の未納金額と月々の金額
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、上記①②③をケーススタディーを交えながら学んでいきましょう。 |
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14）借入金利と返済期間の関係を把握する
前項でも学んだように貸家に求められる条件は、キャッシュフローを十分に生みだすことです。
自己資金だけで貸家を購入すれば利回りが基準に満たなくてもなにかしらのキャッシュフローを生み出すことができます。
しかし兼業大家さんとして貸家を拡充するためには、レバリッジ（借入）を活用しなければ軒数の拡大は遅いものになります。但し、なんでもいいから借りれば良いというわけではありません。そこには明確な物差しがあります。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでも、ケーススタディーを交えながら学んでいきましょう。 |
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15）金利負担がきついと失敗する
前回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでご紹介したケーススタディーと今回のケーススタディーを十分に理解すると、「大家さん」にとって、借入金利と返済期間が、いかに重要かがお分かりいただけることでしょう。
借入金額を1000万円とした場合の金利と返済期間の相関関係の表もご紹介しています。
当サイトでは①借入金額②借入金利③返済期間の3つを入れると月々の返済金額を計算するプログラムを掲載していますので活用してください。
例えば、不動産の購入を意図した場合、このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーとこの計算プログラムを活用することにより、金融機関に回答してもらうことなく自分の返済金額があきらかになります。
成功する不動産投資家にまた一歩近づくことができます。 |
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16）貸家を増やすことに血道を上げない
キャッシュフローがプラスなのかマイナスなのか。「＋」と「－」だけの違いですが、現実には天国と地獄ほどの差があります。注意して頂きたいのは計画時点ではプラスでも時間の経過によりマイナスに移行してゆくケースがあること。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、モデルケースをご一緒に考えながら学んでいきましょう。
「兼業大家さん」は、どのような事態に陥ってもキャッシュフローがマイナスになってはいけません。
返済金額は想定家賃収入の40％以内に抑えるという自己規制はここで解説している内容をご理解いただければ簡単なこと。なぜなら、それ以上になる場合は借金をして不動産を購入しなければよいのですから。それが守れないという場合は、不動産の数を増やすことに躍起になっている自分を自覚し、もう一度深呼吸して己と対話をしてみてください。
スピードよりも安全運転。「兼業大家さん」の鉄則です。 |
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17）返済比率に余裕を持たせる
貸家の急激な拡大は最初の精神である財務基盤の安定化と相反するということです。それでは返済比率から考えると、どのポイントがデットラインとなるのかその点についてご説明しましょう。
兼業大家さんで言う「デッドライン」と「改善策」を具体的な数字を交えながら解説していきます。
余剰家賃を貯めて自己資金で物件を購入し返済比率に余裕ができたら再度借り入れを起こしアパート購入。堅実な兼業大家さんのスタイルです。兼業大家さんを拡大する作戦としては、数を求めるよりも数段安定した戦略です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは返済比率に余裕を持たせる重要性について詳しく学べます。 |
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18）競売の概要をつかむ
競売は、「けいばい」とも「きょうばい」とも読まれます。
昔のゴロ合わせでは、「今日買って、今日売っても倍になる。だからキョウバイ。ハッハッハ、やめられませんなぁー」と言っていたのは昔の競売屋。ヤサグレの企業舎弟みていなもんです。当時の競売の方法は築地卸売市場のよう「セリ」。外来語で言えばオークションです。
あなたがこのスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーを聞いたとき、まるで一昔前の競売の開札現場に立ち会っているような感覚になるかもしれません。
ひと昔前の現状を知り、最新の競売システムも知る。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーを聞いていただければ、競売の概要をつかむことは簡単です。 |
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19）競売物件の売却費用をつかむ
競売システムは何のためにあるのでしょうか。一言でいうと、競売は経済を支えるお金の流れをスムーズにするための安全弁です。お金はもともと集まる性格を持っています。しかし、お金が特定の場所に偏重すると、経済活動は停滞し安定した発展は望めません。そこで登場するのが金融機関。
競売が経済の中でどの位置にあるのか、そしてその役割は何であるのかがわかると、競売関連の法律の改正や今後の方向性が理解できます。
競売は金融システムを支える一翼を担っている。
なぜ？
金融機関にとって競売というシステムは、返済が滞り、不良債権となった融資を回収する最強最後の手段。債権者である金融機関は債務返済不履行を理由に融資の条件として設定した抵当権を実行します。この抵当権の実行が競売です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、これまで理解しづらかった競売と金融機関、金融システム、買受人の相関関係と、売却費用をつかむことができます。 |
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20）物件落札後のポカに気をつける
何度も何度も競売に入札して何度も何度も落札できず、もう競売なんてやめようかと思う。でもパソコンを立ち上げては希望に胸を膨らませネットで周辺家賃相場を調べ利回り計算。休日には勤務で疲れた体を引きずるように現場調査。
そして、やっと、やっとの落札。間違いありません。あなたは物件を落札しました。
但し、競売の落札から残金納付までの約2ヶ月の間を漫然と過ごしていては、最後の瞬間に落とし穴に落ちる危険性があります。落とし穴を避けるため、過去落とし穴に陥った先人のケースを勉強しましょう。
競売に参加されるならばこのスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーを必ず確認してください。 |
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21）競売物件スーパーチェック法 その1
さてさて、いよいよ貸家の入手テクニック取得編に入ります。最初にご紹介するのは競売物件。通常売買でも任意売却物件でもありません。あえて、ハイリスクハイリターンの物件取得テクニックから解説します。なぜ、最初にハードルの高いテクニックの説明から入るのか…。
競売物件を見極めるためには物件情報に数多く当たらなければなりません。習うよりも慣れろ、門前の小僧、習わぬ経を読む。百聞は一見にしかず、昔から実践の大切さをアドバイスすることわざ。
当初の目的はあなたが数多くの競売情報に触れ、あなたの頭の中に競売情報のカオスを作ることです。競売情報のカオスができると、勘がはたらき短時間で物件の背景を類推できるようになります。
競売不動産にはチェックするべき重要なポイントがいくつかあります。
実際に成功している先人から学ぼうではありませんか。 |
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22）競売物件スーパーチェック法 その2
前回に引き続き、競売ではそれぞれのチェックを済ませて、総合的に判断を下します。
あなたがどんなに多忙であったとしても競売の入札に参加するならば、確認作業をスキップしてはなりません。鉄則です。
競売不動産にはチェックするべき重要なポイントがいくつかあります。
実際に成功している先人から学ぼうではありませんか。 |
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23）競売物件の占有者対処法 その1
競売の買受人の権利は昔から比較すると格段に強化されました。ただし世界的に見ると、買受人の権利、そして「大家さん」の権利双方は弱いのが現状です。今後は競売の買受人の権利だけでなく、通常の大家さんの権利も強化されてゆくことが予想されます。
①「ケース１占有者がサラリーマンであった場合」
②「ケース２占有者が理不尽な店子であった場合」
上記①②で、その対応方法やスタンスは変わってきます。
全てあなた自身で解決する必要もありません。どんなときは誰に任せればよいのか。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは法律関係（民法）も交えながらわかりやすく学んでいきましょう。 |
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24）競売物件の占有者対処法 その2
今回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーも前回に引き続き、競売物件の占有者対処法を学んでいきます。
③入居者がその筋の人間であった場合
④空き家の場合
上記③④でも、その対応方法やスタンスは変わってきます。
万が一、その筋の人間と交渉したとしたらどうなるか、1つのやり取りを題材にして解説をしていきます。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーは、ちょっと生々しすぎて怖くなってしまうかもしれませんが、きっちり解決方法が解説されていますので、ご安心ください。
競売について解説されている本やセミナーは数多くありますがこのスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーほど、そのリスクと対処方法について説明されているものはあるでしょうか。 |
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25）立退き交渉における注意点
競売には様々な不動産があります。マンションの管理人室や地下駐車場といったキワモノもありますし、繁華街のビル一棟も出品されます。
「兼業大家さん」を目指す皆さんの目的は貸家を所有することではなく、スムーズに家賃が入る貸家を所有することです。しかしながら、占有者の中には家賃を支払う意思がまったくないか、家賃を支払う能力のない人間がいるのも事実。
こうした占有者は断固排除し、完全な所有権を獲得しなければなりません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは添付資料（PDF）により、明け渡し合意書・債権債務不存在確認書・残置動産放棄の合意書のサンプルフォーマットも入手することができます。 |
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26）インターネットで情報を収集する
インターネットに掲載されている情報は、出版物やテレビのように一定のフィルターを経ていません。いうなれば、情報のごった煮。闇鍋に近いものがあります。偏見に満ちた情報もありますし、煙どころか何も根拠のない偽の情報を掲載したサイトもあります。
アクセスすると法外な料金請求がくる地雷のようなサイトも中に含まれています。そうした危険性を冒してまでインターネットを活用するメリットはどこにあるのでしょうか。
成功する兼業大家さんを目指すあなたは、時間を無駄にしてはなりません。
有益なインターネット情報サイトを活用してください。このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは大家さんにとって有益な情報を発信するサイトとその活用方法も紹介しています。 |
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27）「町の不動産屋」に人脈を作る
中古の貸家を購入する際のポイントは、新築物件を薦める大手の不動産会社に行かなことです。中古物件の大切な情報源は、任意売却物件情報を握っている「町の不動産屋」。
「町の不動産屋」は大衆を相手にしていません。
金融機関、弁護士そして企業の総務と付き合いながら、「任意売却物件」の情報を入手し、その情報を付き合いのある一般不動産屋に仲介しています。
「町の不動産屋」と「弁護士」との電話のやり取りをケースとしながら、「町の不動産屋」がどれだけの力と人脈ををもっているのかを解説しています。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで、あなたに有益な情報を運んできてくれるパートナー（町の不動産屋）
との人脈形成の方法を学んでください。 |
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28）高利回りの任意売却物件を取得する
「町の不動産屋」に飛び込まれた経験のある方であれば理解できると思いますが、「町の不動産屋」の多くは、まぁー本当に気難しい。そしてプライドが高い。それに言葉使いは乱暴で、お客をお客とも思っていない。
「おい、こっちは客だぞ！」
一言怒鳴って帰ってしまおうかとも思う。
わかる、わかります。
でも、そんな「町の不動産屋」を金融機関は何故重用するのでしょうか？
銀行の回収率は97.779％。ほぼ100％の回収が実現できる。
この現実こそ、町の不動産屋が金融機関に重宝される理由です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーをお聞きいただければ、「町の不動産屋」の実力がおわかりいただけることでしょう。 |
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29）任意売却物件の優位性を理解する
目立たず、狭く、愛想の悪い場末の不動産屋さんそれが「町の不動産屋」です。
「町の不動産屋」の大きな収入源は言わずと知れた任意売却物件の仲介ですが、なぜ大手不動産会社は任意売却物件を扱わないのでしょう。
通常、金融機関は残存債権の回収を目的として競売の売却をすすめますが、と同時に任意売却での回収も同時に進めます。よく皆さんが「取り下げ」という言葉を競売の落札会場で耳にすると思いますが、その多くは土壇場になって任意売却が成立した結果です。
競売の取り下げは改札の前日まで可能なのでその前日まで「町の不動産屋」は東奔西走しているわけです。
競売に拘る必要はサラサラありません。任意売却物件は「町の不動産屋」という洗濯屋さんによってある程度洗浄された不動産物件です。
通常、抵当権など所有権を脅かす権利は設定されていませんし、不法占有者も存在しません。しかも、「町の不動産屋」に信頼されれば競争相手なしに物件選別ができるのです。
「町の不動産屋」の多くは愛想が悪く、乱暴な口をきく習性がありますが、その実、幸せの青い鳥だったりします。感情だけで捨て去るには惜しい不動産業者。高利回りの物件を入手したいなら、このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーを聞いて、何軒かの町の不動産屋と仲良くなっておくべきでしょう。 |
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30）資金調達の方法を理解する その1
自己抑制の訓練をこなして自己資金を増額し、自己資金のみで貸家を取得、その後も節制を怠ることなく、メインバンク作りに全力を注いでこられたあなた。
これからは、レバリッジを活用して中級「兼業大家さん」のスタートです。不動産をなにも所有せず、実家や貸家で悶々と過ごした日々ははるか彼方。あなたの行く手をさえぎるものは何もありません。
茫漠とした大地の行く手にはあなたを支える多くの貸家が見えてきます。
視点が１８０度裏返ったような感覚を持たれることでしょう。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで、資金調達の方法をじっくり理解してください。 |
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31）資金調達の方法を理解する その2
購入物件に必要な７つの書類について解説します。
対象不動産に関する書類としては、
①登記簿謄本（土地・建物）、
②測量図
③公図
④建物敷設図が共通した書類
通常売買（任意売却を含む）の場合は、仲介不動産屋からさらに
⑤物件説明書を入手して提出します。
競売不動産の場合は
⑥物件明細書を複写して提出することになります。
あなた自身の個人的信用が評価された後に初めて融資対象不動産の審査が始まります。
融資対象不動産が優れているから、言い換えれば融資金額と担保評価が釣り合うから融資を実行するのではない！この点だけはしっかりと頭に刻み込みましょう。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、上記①～⑥についての具体的な解説と、全体の借り入れ額とその後の必要投資額のバランスについて説明されています。借り入れを申し込む前に、今一度チェックしてください。 |
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32）物件の価格交渉のコツ
不動産物件を1つも所有していない人にとって、最初の物件は初恋と一緒。何か引っかかる不動産で購入可能な物件であれば、なんとしても購入してやろうという意識が芽生えるものです。
新築販売をメインとしている不動産仲介業者はこの錯覚とあせりを利用して不動産購入初心者を篭絡（ろうらく）するわけですが、「兼業大家さん」であるあなたは自戒しなければなりません。不動産購入は初恋でも恋愛でもありません。誤解を恐れずに言い切れば、貸家はただの不動産です。恋愛や愛情の対象にはなりません。
不動産と購入者との交渉対話モデルをもとに詳しく解説していきます。
物件購入交渉は一種の戦。このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーをあなたの武器として兜の緒を締めなおし、さぁー出陣です。 |
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33）競売不動産の裏テクニックを覚える
大都市の物件を極めて安く入手できる
競売不動産の裏テクニックといっても、何も違法な行為をするわけではありません。
現在の入札制度は厳重に管理されています。開札結果の発表まで、どの物件にどれだけ入札があったのか外部の人間にはわかりません。確かに裁判所に勤務する書記官であれば、どの物件にどれだけ入札があったのかはわかりますが、外部の人間に情報を漏らすと不正。刑罰の対象になります。この不況の中それだけのリスクを負う人間はいません。
また、入札書に書かれている入札金額は封書の中に封印されており、裁判所の担当書記官であっても入札金額は把握できません。
以上の点から考えると、競売において談合や不正が行われる余地はないと断言できます。
では、何が裏テクニックだというのでしょうか。それは競売物件に存在する「歪み」です。現在施行されている引渡し命令や改正民法395条は実に買受人の権利を強化しています。しかしながらその効力は万人が知るところでもありませんし、その効力を適切に使用する買受人は少ないのが事実です。だからこそ、競売物件には「歪み」が存在するのです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、競売物件の「歪み」をどのように活用するのか、ケースを基に解説しています。 |
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34）不動産売買契約の注意点
当然のことですが、通常売買は売主・買主双方が存在して始めて成り立ちます。
売主となるのは、不動産の所有者。所有者は己の不動産を「売りたい」と意思表示をして売主になります。一方、買主となる購入希望者は購入の意思を表示し、売主が納得して買主になります。
不動産引渡し時は、売主・買主双方の仲介業者そして司法書士に融資を実行する金融機関の担当者と大勢の人間が関与しますが、それもこれも不動産売買契約を滞りなく終了させるために必要な方々です。
不動産売買契約の注意点を確認すること、これは必須です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは詳しく解説しています。 |
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35）所有権移転の注意点
通常売買で購入した不動産物件について物件引渡し後にとんでもない瑕疵（かし）が露見する場合があります。瑕疵とはかくれたキズのこと。言ってみれば、表面上まともに見えるのに実は重大な欠陥があり、もし、その欠陥の事実が判っていれば購入しなかったと思われる根源的な問題です。
重大な瑕疵の代表例です。
① 自殺・病死
② 土壌汚染
③ 火事の履歴
④ 躯体上の問題（雨漏りの補修・シロアリ発生の過去）
⑤ 設備上の問題（給水・排水）
⑥ 地盤沈下
⑦ 周辺環境（騒音・振動・異臭）
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで、所有権移転の注意点と確認方法をしっかりおさえてください。 |
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36）対象物件の現状を確認する その1
リフォーム計画を策定するには、まず貸家の状況を確認しなければなりません。貸家の状況分析ポイントは3点。1点目は躯体、設備、環境面の現状確認です。2点目は貸家の場所的価値の把握、3点目は賃貸状況分析です。この3点を組み合わせて、リフォーム計画を策定します。貸家の現状を確認する際のポイントを説明します。これは物件購入の調査にも応用可能です。
大家さんは健全な生活インフラを維持しているからこそ、家賃を受け取れるのだという大原則を忘れてはなりません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、,リフォーム計画を立てるための情報分析について詳しく解説しています。 |
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37）対象物件の現状を確認する その2
リフォーム計画を策定するには、まず貸家の状況を確認しなければなりません。貸家の状況分析ポイントは3点。1点目は躯体、設備、環境面の現状確認です。2点目は貸家の場所的価値の把握、3点目は賃貸状況分析です。この3点を組み合わせて、リフォーム計画を策定します。貸家の現状を確認する際のポイントを説明します。これは物件購入の調査にも応用可能です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、,リフォーム計画を立てる際、特に費用がかさむ屋根、排水口、水道の修繕ための情報分析について詳しく解説しています。 |
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38）対象物件の現状を確認する その3
リフォーム計画を策定するには、まず貸家の状況を確認しなければなりません。貸家の状況分析ポイントは3点。1点目は躯体、設備、環境面の現状確認です。2点目は貸家の場所的価値の把握、3点目は賃貸状況分析です。この3点を組み合わせて、リフォーム計画を策定します。貸家の現状を確認する際のポイントを説明します。これは物件購入の調査にも応用可能です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、,費用対効果を上げるリフォームアイテムとその利用方法について詳しく解説しています。 |
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39）物件の場所的価値を把握する
家賃に応じたリフォームを徹底させる
物件の場所的価値は、それぞれの不動産に付随する特徴です。それぞれの場所的価値を考慮して、リフォームを行う必要があります。様々なケースをあげてご説明します。
①家賃が高額（１DKで月額7万円以上）な地域
②家賃が通常（１DKで月額4万円～７万円）の地域
③家賃が低額（１DKで月額4万円以下）の地域
どのような地域なのか、賃借はどのような物件をもとめているのか、実態を把握して対応しましょう。 |
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40）賃貸状況を分析する その1
収益力は周辺の家賃相場に左右されます。
貸家の賃貸状況は、賃貸中か空室かに大別できます。空室であればリフォームを検討しなければなりませんが、賃貸中であればリフォームを必要としません。貸家を取得したその日から家賃を手にすることができます。ただし、注意点がひとつ。取得した貸家の賃貸料は周辺の家賃相場と比較して、大きく外れていないでしょうか。もし購入予定の貸家の家賃が周辺の家賃相場と比較して安いのであれば、その物件の収益力は潜在能力を秘めています。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、、「オーナーチェンジ」物件の売買における、売主と買主とのやりとりをシュミレーションしながら賃貸状況を分析していきましょう。 |
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41）賃貸状況を分析する その2
不良物件にしない目配りが必要です。
購入予定の貸家の家賃が、周辺の家賃相場と比較してとんでもなく高い場合、「不良物件」に変わることがあります。実例を解説します。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、罠に陥った「兼業大家さん」とそれをあしらう悪徳不動産業者の会話を体験できるように構成しています。実例を知ることで被害にあわないようにしていただきたいと思います。 |
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42）利回りからリフォーム予算を算出する その1
貸家のレベルにより、入居者の要求は上下します。この点についは前回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで解説いたしました。
それでは、より具体的に入居者の心理について解説いたします。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーをお聞きいただければ、「ただ安い…」というだけで物件を選択しない理由が、お分かりいただけるものと思います。貸家需要を一つの物差しにしてください。 |
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43）利回りからリフォーム予算を算出する その2
貸家のレベルにより、入居者の要求は上下します。この点についは前回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで解説いたしました。
それでは、より具体的に入居者の心理について解説いたします。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーをお聞きいただければ、「ただ安い…」というだけで物件を選択しない理由もお分かりいただけます。貸家需要を一つの物差しにしてください。 |
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44）物件の築年数に応じたリフォームをする
賃貸中の物件（オーナーチェンジ）を購入する場合は、リフォームを必要としませんが、そうでない限りリフォームは必要です。清掃だけで済むケースもないわけではありませんが、多少の設備変更を行うほうがよいでしょう。
たとえば、建築後5年程度の物件であれば、リフォーム ではなく修理と清掃だけでかまいません。しかし、15年以上経過した貸家の場合は、リフォームを実行すべきです。なぜでしょうか。
それは入居希望者のニーズが、変化しているからです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、、物件の築年数に応じたリフォームを紙芝居ふうに楽しく説明しています。 |
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45）貸家全体の入居率を60％以上に保つ
前回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、貸家内部のリフォームが主眼でした。今回はマンションの貸家内部です。今回はアパートなど集合住宅のリフォームを中心に解説いたします。
アパートはマンションなどの区分所有物件と違い、建物だけでなく、敷地の空地部分も大家さんの所有。つまり、空地部分も管理の対象です。
又、マンションなどの一室大家さんの場合は、入居中か空室かの2択ですが、アパートの場合は入居率が重要な問題。突然すべての入居者が退去することはありませんが、入居率70％で推移していたアパートがいきなり満室となりその後も継続して100％の入居率を維持することもマレです。
アパートの大家さんには、全体の設備や外観そして空地部分の管理を考えてリフォームをしてゆくことが求められます。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、仲介業者とお客（買主）との会話シュミレーションを交えて学んでいきましょう。 |
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46）工事前に複数の見積もりを取る
物件購入直後に行う初期リフォーム、特にアパートの場合はリフォーム費用が多額になるため、あなたの懐からドンドンお金がなくなってゆきます。
そして受け取る家賃は定額。ビックリするような家賃になることは間違ってもありません。何度も何度もこの作業を繰り返すことを求められるのが大家さんという仕事です。
仕事は工夫と喜びを持って行い、達成感を得るべき行為です。しかし、条件反射的な対応をしているだけでは微妙な変化に鈍感となり、感動することはなくなります。こういった状態を放置しておくと、大家さんそのものの仕事に対し、興味を失いかねません。こんな症状に陥ったならば、何か、楽しさや面白さを見つける努力をしてください。
前々回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでリフォームにおけるコンセプトのお話しをさせて頂きましたが、このコンセプト作りにフォーカスを絞るのも興味を維持することに役立つかもしれません。興味を維持するために行うものですから、ここでは利回り向上は横におき、あなたが見つけた事実とそれに基づく仮説の証明に力をいれてください。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、具体的にコンセプト作りについてお話しします。まず行うべきことは、現状の把握です。この現状の把握はどのような仕事においても必ず行わなければならない作業。リフォームのコンセプト作りにおいてもはっしょってはなりません。 |
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47）入居者からのクレームと修繕態勢
貸家の生活環境維持。この対価として大家さんは家賃を受け取ることができます。具体的には、建物賃貸借契約を締結した当時の生活環境を維持することです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、。「特別扱い」のテクニックをつかって、クレーム対応を迅速にし店子からの信用をアップする方法が学べます。 |
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48）電話1本でことが足りるような態勢を作る
業のある兼業「大家さん」にとって、「大家さん」業はあくまでも兼業。あなたの財務基盤をしっかりと支える頼もしい味方ですが、血道をあげるものではありません。そうした兼業「大家さん」が、入居者からのクレームで右往左往するのは論外。
本業がおろそかになりかねません。ではどうするか。投資地域を絞るのです。そして、クレームには、特別扱いをしてもらった修繕業者や不動産仲介業者に電話で依頼をする。これが正しいクレーム処理のスタンスです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは取引業者との電話のやりとりにおけるケーススタディーを交えて学ぶことができます。 |
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49）環境面でのクレームと対処法
下記①～④までのケースは大家さんには直接責任のあるものではありません。しかし大家さんは実業、、このような入居者からのクレームに対応するにはどのようにすればよいのでしょうか。
①浸水が多い地域のケース
②飛行機の騒音がひどい地域のケース
③ 木の枝葉が多い地域のケース
④ 砂ぼこりが多い地域のケース
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは各項目ごとに詳しく解説しています。 |
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50）建築面でのクレームと対処法
今回も前回のスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーに引き続き、建築面でのクレームと対処方を下記①～③までのケースごとに解説しています。
①建物内にひどい雨漏りがあったり、瓦が割れているケース
② 断熱材がないケース
③ ドアや窓などが閉まりにくくなったケース |
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51）シロアリなどに悩まされているケース
シロアリは蟻の仲間と思われている方も多いと思いますが、シロアリはゴキブリの仲間。分類学上は等翅目です。食べるのは木材、シロアリは腸内で数種類の原生動物と共生しており、シロアリが噛み砕いた木材を原生動物が消化し、増えた原生動物をシロアリが消化するというサイクルになっています。
こわいこわいシロアリ、でももっと怖いのはその恐れを食い物にしている悪徳訪問業者です。
兼業大家さんたるもの、悪徳訪問業者にだまされるようなことがあってはいけません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、悪徳訪問販売業者のセールストークを紹介しなながら、シロアリの対処方法について解説しています。 |
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52）階段や天井に問題があるケース
階段が急勾配であるケース
天井が低いケース
戸建てならば、多くのケースで改造は以外と簡単にできます。
お客●「へー、なるほどね。おしゃれじゃん」
業者●「オーナーがデザインに凝ってらっしゃいまして。はい…」
お客●「うん。ここにするわ」
こんな会話が生まれるアーバンな印象のおしゃれな貸家に変身します。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで各ケースを学びましょう。 |
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53）風呂場や収納スペースが狭いケース
お風呂場が狭いケース
収納スペースが少ないケース
多くのケースで改造は以外と簡単にできる場合があります。
お客●「へー、なるほどね。おしゃれじゃん」
業者●「オーナーがデザインに凝ってらっしゃいまして。はい…」
お客●「うん。ここにするわ」
こんな会話が生まれるアーバンな印象のおしゃれな貸家に変身します。
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54）電気通信関係のクレームと対処法
電気配線が切り刻まれているケース
コンセントが焼けたケース
テレビの映りが悪いケース
パソコンの通信速度についてのクレーム
競売物件で取得した物件の場合はこのようなことがありえます。占有者が建物内部を斧などで滅茶苦茶に壊してしまう例までもがあるのです。
あわてる必要はありません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでしっかり対処方法を学んでください。 |
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55）入居者にかかわる問題と対処法
動物の臭いがひどいケース
自殺、事故、変死体に遭遇したケース
家賃を払えない人がいるケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。家賃を支払ってもらうことを第一に考えて対処していきましょう。
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56）上水道関係のクレームと対処法
水道が隣地より引き込まれているケース
地元の町会などに拒否されて目の前の水道が使えないケース
水道の赤錆がとまらないケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。家賃を支払ってもらうことを第一に考えて対処していきましょう。
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57）水圧や水質などに関する問題
水道管が水圧不足で使えないケース
業務用の水道が引き込まれ基本料が高いケース
井戸の水質が不適切であるケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。家賃を支払ってもらうことを第一に考えて対処していきましょう。
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58）下水道関係のクレームと対処法
浄化槽が許可されず水洗トイレにできないケース
近所の住民が反対して、許可の出た浄化槽が使えないケース
浄化槽が隣地にハミ出しているケース
浄化槽が壊れているケース
敷地より道路が高いため排水が逆流するケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。家賃を支払ってもらうことを第一に考えて対処していきましょう。
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59）競売物件の「阻害要因」と対処法
浄化槽が許可されず水洗トイレにできないケース
近所の住民が反対して、許可の出た浄化槽が使えないケース
浄化槽が隣地にハミ出しているケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。最善の方法を知り、対処していきましょう。
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60）隣との境界線で折り合いがつかないケース
隣が常識以上に境界を主張して折り合いがつかないケース
異常なほど境界線を主張する隣人が銀行からお金を借りるとか、売却するとか、財産分与のために少しでも土地を拡げたい意向があるなら、あなたが有利。あなたは「認めません」とつっぱればよいだけ。何も手を下す必要はありません。恐らく、先方の銀行もしくは不動産屋から連絡があることでしょうから、その時にあなたの主張を下せばよいのです。
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。物件明細書をベースに妥協点を見出していきましょう。
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61）物が隣地にはみ出しているケース
建物が隣地にはみ出している…。
ったく、この状態は不法占有であり、建築基準法違反でもあります。おわかりですか、いやいや、笑い事でなく、新所有者となったあなた自身の責任が問われる重大事です。
競売物件における買受人は基本的に対象不動産に関係する全ての債権と債務を引き継ぎます。当然のことながらあなたの所有となった建物の越境行為も所有者であるあなたの責任です。
万が一このような状況になっている場合、「こうすればよい」というような決まりごとはありません。
経験とスタンスがものを言う世界です。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーは先人の経験とスタンスを学ぶことのできる貴重な機会です。 |
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62）占有者への対処法
落札した物件に、知らない占有者がいるケース
占有者が増えるケース
落札してから占有者が亡くなるケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。最善の方法を知り、対処していきましょう。
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63）道路と土地の関係に問題があるケース
道路との間に他人所有の土地があり、あなたの敷地が公道に接していない状況のとき、どうすれば良いのでしょうか。まず、不動産の基本に立ち返ってください。
「道路と建物は切っても切り離せない」この事実をしっかり認識してください。そもそも、建築基準法上、公道に接していない敷地に建物を建てることはできません。仮に建築確認を取得せずに建物を建設した場合は建築基準法違反。
違反のレッテルを貼られるだけでは済みません。建築基準法違反の建物の設計をした設計会社そして、違反と知りながら施工を行った建築会社、双方が行政上の処分を受けることになります。その上、違反を確認した行政が強制代執行により建築基準法に違反した建築物を解体するかもしれません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、建築基準法も解説しながらすすめていきます。 |
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64）登記内容と現状が異なるケース
紛らわしい位置に他人所有の杭があり、誤認するケース
滅失していない建物登記があるケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。最善の方法を知り、対処していきましょう。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーは先人の経験とスタンスを学ぶことのできる貴重な機会です。 |
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65）道路や土地の所有者が他人のケース
入り口の道路が他人のものであるケース
買った土地が他人のものだったケース
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。最善の方法を知り、対処していきましょう。
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66）入居者選定の注意点
新規物件の入手は、宝探しのようにワクワクドキドキの連続、自らの不動産情報分析テクニックを磨き上げ、危険な罠をさけ、罠をしかけ、一目散に逃げ出す「高利回り」物件を追い詰めます。金融機関という武器商人から弾薬の補給を受け、猟犬のように吠え立てる町の不動産屋の協力のもと至近距離から獲物の急所を目掛けて…。
「「ズドーンー！」」
高利回りの貸家を足元に置き、おたけびを上げる。
「「とったどぉー、とったどぉー！」」
物件が増えてくればくるほど大家さんであるあなたの労力が増えてしまうのでは大変です。
「大家さん」であるあなたの労力を軽減しながら複数の業者をうまくつかっていきましょう。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーは先人の経験とノウハウを学ぶことのできる貴重な機会です。 |
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67）入居者の判断基準
入居希望者があなたの物件を気に入ると、入居申込書がＦＡＸで送信されてきます。そして間もなく、仲介業者担当者から電話もかかってきます。
入居者の判断基準を３つの判断基準からチェックしていきましょう。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、業者との電話のやり取りもシュミレーションできます。 |
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68）連帯保証人と保証会社
大家さんにとってのリスクヘッジは連帯保証人。
「大家さん」は、大事な「虎の子」の貸家を赤の他人に貸し出すビジネスです。お客は、今まで一度も会ったことのない第三者。家賃をキチンと払ってくれるのか、大事な貸家を傷つけることはないのか、心配するとキリがありません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、連帯保証人の重要性とその役割、法律でさだめられている保障期間について詳しく解説しています。 |
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69）家賃の未納問題への対処法 その1
連帯保証人が保証会社のケース
連帯保証人が個人のケース
どんなに、トラブルを防ごうと努力を重ねても何かしらトラブルは起こるもの。
第三者の目でトラブルを確認するのです。当事者でありながら、第三者的視点を保持するのは困難なことですが、是非あなたのスキルとしてください。当事者感覚が強ければ強いほど、あなたの感情は揺れ動きます。
しかしながら、第三者の視点から眺めれば、何をやらなければならないのか、何をやってはならないのか、その見極めが出来るようになるでしょう。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、問題を対処するための会話のスキルを磨く方法を交えながら解説しています。 |
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70）家賃の未納問題への対処法 その2
家賃滞納が明らかとなり、店子への連絡そして連帯保証人に対する支払い請求をなしたにもかかわらず、滞納家賃を回収できないときにはどうしたら良いのでしょうか。
泣き寝入り？あきらめ？放置？
サラリーマンを継続できるだけのビジネススキルがあれば、簡単な事務作業です。大家さんが家賃を請求するのは正当な権利。妙な仏心を出さず、淡々と処理をすれば必ず解決します。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは、小額訴訟を含めた具体的な方法を解説しています。 |
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71）6家賃の未納問題への対処法 その3
貸家が遠方にあり少額訴訟に必要な審理に出廷できない場合はどうすれば良いのでしょうか。兼業大家さんにはこうした問題点もあります。
予防的措置としては、これまでの講義でお話しした「保証会社」を連帯保証人につければよいでしょう。保証会社を連帯保証人にしておけば、家賃滞納や退去問題については、保証会社が行ってくれます。
しかし、保証会社を連帯保証人にしていない場合は、この手段をとることはできません。
では、どうすれば…。
安易に、お金のかかる弁護士に依手頼する必要はまったくありません。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでその手法を手に入れてください。 |
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72）家賃の未納問題への対処法 その4
家賃滞納問題で「大家さん」を悩ます最もタチの悪いのが、家賃滞納の確信犯です。
押しても引いても、ガンとして家賃を支払わない輩。電話をしてもノラリクラリ。少し強い口調で詰問すると泣き喚き、約束は破るためにあると考えている。その上、肝心の連帯保証人が行方不明。傍目には打つ手がないように感じます。
権利ばかりを主張し、己の義務は何かしら言い訳を言い立ててやろうとはしない、こうした店子に対し手順を踏む必要はありません。
競売であれば、引渡し命令の申し立てを行い、強制執行により占有解除をはかるべきです。又、通常の賃貸借契約であれば、少額訴訟や、支払督促などの生ぬるい訴訟ではなく、最初の訴訟から建物明渡し請求及び未納家賃請求事件として真っ向から勝負すべきケースです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーではちょっと生々しい会話のシュミレーションを交えながら解説しています。
永く大家さんをやっているといろいろなことがあるものですが、あわてる必要はありません。最善の方法を知り、対処していきましょう。
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73）夜逃げ、孤独死への対処法
長い間、「大家さん」をやっていると家賃未納だけでなく、夜逃げや孤独死に遭遇することもあります。しかしながら、最初はただの家賃滞納者にしか見えません。大家さんであるあなたの元に届く情報は、家賃振込みの有無とその期日だけ。
あわてる必要はありません。最善の方法を知り、対処していきましょう。
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74）節税目的の法人化は是か非か
兼業大家さんが法人を設立するのは是か非か…。
アホじゃなかろうかとあきれてしまいます。ダメに決まっています。何故？
何故って、あなた、3つの致命的な問題点があるからです。1つ目は副業の禁止。2つ目は、節税にならないから。3つ目は、信用の蓄積ができず、貸家の数が増えないからです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは数値のもとに詳しく解説しています。 |
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75）信用される兼業「大家さん」への道
0.09Ｘ＝280 Ｘ＝3111.11…万円
この解の持つ意味は、所得が31,111,111円の時に、個人と企業の税金が一致するということを厳然たる数字で示しています。
兼業大家さんは法人を設立すると不利になるのです。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーで紹介されている計算方法は百人が百人とも同じ答えをだします。青山の税理士に聞いたのと、赤坂の税理士に聞いたのと見解が違うということはありません。誰もが同じ答えをだすのです |
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76）確定申告のコツをつかむ
兼業「大家さん」の収入となるのは家賃、礼金、敷金（正確には預り金）です。一方、経費となるのは建物購入目的の残存借入金利、土地購入目的の残存借入金利（ただし、不動産所得が赤字の場合は算入されません）、修繕費、広告費、仲介料、旅費交通費。さらに、通信費、申告経費（青色申告会費も含む）、固定資産税、都市計画税（固定資産税と都市計画税の合計は年間家賃の約5％前後）、減価償却費などです。
種を明かせばこれだけのこと。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは「青色申告会」に加入するメリットを詳しく解説しています。 |
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77）減価償却費の仕組みを理解する
前回の講義でお話ししたように兼業大家さんの確定申告は比較的簡単です。収入は収入として計上し、支出は支出として申告をすればよいだけ。他になにもありません。
当たり前に考えれば良いのです。貸家にかかった支出であれば計上してかまいません。各種税金、火災保険、交通費、不動産仲介業者との交際費など、何もやましいことはないのですから、堂々と支出として計上しましょう。
迷うのは、事務所代わりに使用する自宅の使用料とか、新聞などの図書調査費でしょうか。
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは減価償却費の仕組みについてを詳しく解説しています。 |
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78）兼業「大家さん」がもたらすもの
兼業大家さんは、常に正常な状態を知り、管理対象物の情報を捉え、正常な状態と比較して修正行動を起こすことです。管理をせず、放置するとどうなるでしょうか。
貸家で言えば、家賃滞納を見過ごし、空室を見過ごし、クレームを放置するとどうなるか…。
おわかりですよね。貸家は荒れ果て、家賃は入らず、税金の支払いだけが毎年くることになります。これでは、正常な「兼業大家さん」とは言えません。
まず管理を適正に行うために理想の「兼業大家さん」を定義づけてみましょう。理想の「兼業大家さん」とは、貸家の空室はなく、店子のクレームもなく、家賃滞納がない状態です。この状態であれば何の文句もありません。言い換えるならば、理想の「兼業大家さん」から逸脱していれば、修正行動を取る必要があるということです。
都内のシティーホテルに宿泊して豪華なディナーを食べるとか、外車をレンタルしてドライブ。それから、「3泊4日の旅行」もかなりパンチのあるイベントだと思います。
「ねぇ、今度の旅行どうする？」
「うーん、そうだなハワイにでも行くかぁ？」「やったぁー！」てな具合です。ゆとりです。このゆとりこそ、兼業「大家さん」があなたにもたらす最大のプレゼントです。
大丈夫！あなたなら必ずなれます。頑張って！
このスクールＤＶＤ受講者限定オーディオセミナーでは最後に藤山勇司からあなたへのメッセージも収録されています。 |
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作画／むつ利之
原案・解説／藤山勇司
定価560円 |
テレビ東京
BBWAVE 5月15日放映 |
（株）青春出版社
ビッグトゥモロウ
1月号P12～P14 |
(株)プレジデント社 PRESIDENT 7月号
P75～P77 |
フジテレビジョン
EZTV
実録競売ビジネスの舞台裏 1月18日放映 |
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